Comment obtenir des rentabilités explosives dans l'immobilier ?

 

Comme nous le savons, l'immobilier est un pilier de l'enrichissement.
Andrew Carnégie, célèbre entrepreneur américain du début du XXè siècle surnommé « l'homme le plus riche du monde » nous dit à ce propos : « quatre vingt dix pour cent des millionnaires le sont devenus en possédant de l'immobilier ».

Il est donc essentiel pour celui ou celle qui recherche sa liberté financière de se former et d'acquérir de l'immobilier.
Mais l'investisseur malin ne va pas faire comme la plupart des investisseurs, c'est à dire rechercher un bien (en général un studio ou petit appartement) et le mettre en location nue ou meublée et attendre que cela lui rapporte un revenu dit « passif » de quelques centaines d 'euros.

Cette méthode fonctionne certes, mais vous attendrez beaucoup de temps, vraiment beaucoup de temps (la durée du crédit 15 à 20 ans) pour toucher la totalité des loyers et vous enrichir !
L'idée de l'investisseur malin est donc d'identifier les stratégies à haut rendement pour nous permettre de dégager plus de cash flow (l'excédent de trésorerie restant lorsque l'on a déduit toutes les charges et impôts).


Et pour aller encore plus loin nous allons chercher à mixer différentes stratégies entre elles. Nous verrons un peu plus loin deux cas concrets avec des chiffres à l'appui. 

Tout d'abord, découvrons ensemble les 7 stratégies les plus puissantes en immobilier.

  • Stratégie n°1 : le meublé étudiant
  • Stratégie n°2 : la rénovation de l 'ancien ou la construction
  • Stratégie n°3 : la location saisonnière
  • Stratégie n°4 : la division du bien
  • Stratégie n°5 : la colocation
  • Stratégie n°6 : l'achat revente
  • Stratégie n°7 : l'immeuble de rapport (le Saint graal pour l'investisseur)

 

Voyons maintenant notre stratégie explosive qui consiste à les combiner entre elles.


1er cas : prenons l'exemple de mon amie Karine.


Elle a acheté un immeuble de rapport à 110 000 €. Il est composé de 3 appartements entre 72 et 74 m2.
Ces 3 appartements déjà loués lui rapportent un loyer de 1 390 € hors charges/mois (presque 500 € de loyer par appartement).


De par cette première stratégie puissante, elle obtient une rentabilité brute de 15,1 % et pour être plus précis de 12,8% (frais d 'achat inclus, c'est à dire avec les frais de notaire et d 'agence).

Nous voyons déjà là que cette stratégie est très efficace. Elle obtient un cash flow brut mensuel de 890€.

Une fois les charges et les impôts déduits (comme c'est en location nue pour le moment), il lui reste un cash flow net mensuel de 316 €.


Maintenant Karine a l'intention de passé en bail meublé en négociant ce changement avec ses locataires. Cela lui permettra d'optimiser sa fiscalité et de gagner 100€ de plus de cash flow chaque mois.


Mais surtout elle a imaginé le cas où ses locataires partiraient. L'idée est d'optimiser la rentabilité en combinant la stratégie de l'immeuble (plusieurs appartements en un achat à moindre coût) et la stratégie de la colocation (ses appartements disposant de 2 chambres) car son immeuble se situe à 100 mètre d'un pôle universitaire.


Chaque appartement serait mis en colocation avec 2 chambres a 350 € chacune.
Au final sur 3 appartements, elle passerait de 1 390 € HC de loyer mensuel à 2 100 € (3 x 700 €).
Et si l'on reprend juste notre calcul de rentabilité brute (sans inclure les frais) cela nous donne : 

                              2 100 € (loyer HC) x 12 

________________________                 x 100

 

110 000 € (prix du bien net sans les frais d 'achat)


On obtient d'un seul coup une rentabilité brute de 22,9% ! Whaow !! Vous imaginez de ce fait le cash flow qui augmente de paire.


Ce qui peut vous permettre de rembourser plus vite votre prêt et poursuivre vos investissements plus rapidement. En effet, dans l'immobilier le TEMPS compte beaucoup !!


Plus vous pouvez aller vite pour rembourser votre crédit, plus vous pourrez investir et vous enrichir. Et vous atteindrez ainsi plus rapidement l'indépendance financière au lieu d'attendre 15 à 20 ans d'avoir remboursé votre banque pour enfin investir à nouveau.
Trop long me direz vous ! Nous voulons tous profiter de la vie maintenant et pas dans 20 ou 30 ans !

 

Un autre cas, celui de Pierre qui a acheté un appartement et qui fait 24 % de rentabilité sur son bien.


Lui aussi utilise des stratégies différentes de celles de la plupart des investisseurs et a surtout combiné 2 stratégies puissantes entres elles ce qui lui permet d'exploser sa rentabilité.


Voici donc ce qu 'il a fait :
Il a acheté un appartement de 36 m2 à Nice et ce n 'est pas l'endroit le moins cher de France !

Sa stratégie de base c'est d'abord d'acheter un bien à 30% en dessous du prix du marché et pour cela il passe beaucoup de temps à chercher la perle. Il passe 15 minutes/ jour sur le bon coin et il compare les prix.
Il se concentre alors sur les biens où il va pouvoir apporter une vraie valeur ajoutée et il trouve comme il dit des biens « tout détruit » ou avec beaucoup de travaux à faire. Les fissures ne sont pas un problème... il fait venir des artisans et refait tout !


Maintenant sa super astuce a été de découper son appartement en 2 !
Pierre utilise donc une 1ère stratégie : la division et quand on rentre dans l'appartement il y a un petit sas à l'entrée où l'on trouve une porte à droite et une porte à gauche. 2 studios ont donc été crée. 

Mais ce n'est pas tout, son appartement a aussi une particularité. Il y a 3m10 de hauteur sous plafond. D'où l'idée de le découper aussi à l'horizontale pour créer des mézzanines.


Au final Pierre a non seulement découpé son appartement en 2 à la verticale mais aussi à l'horizontale !!! Original et surtout très très astucieux.
Au lieu d'impacter une simple famille dans un appartement pour un loyer de 700 € ; il peut désormais proposer 2 studios. 
Et ce n 'est pas fini !!
L'idée géniale a été de combiner la stratégie de division avec la location courte durée.


Il loue chaque studio à 4 personnes (4 copains ou 4 copines en vacances l 'été ), 2 lits en bas et 2 lits dans la mezzanine. Il loue 100 € par nuit en Airbnb (soit 25€/nuit par personne).
Pas très cher pour des jeunes en vacances (Pierre s'est aligné sur les prix des auberges de jeunesse, sauf que là ses locataires ont leur petit logement entre amis).
Il peut donc ainsi accueillir 8 personnes dans ces deux appartements, cela lui rapporte 200€/jour soit 6 000€ de loyer mensuel avec un taux de remplissage de 100%.


Il délègue les clés et le ménage car sa philosophie c'est de consacrer son temps à trouver de nouvelles affaires plutôt que de passer son temps à gérer le bien. Malgré les dépenses liées à la gestion des 20 entrées/sorties par mois, cela reste très rentable.


Grâce à ces deux stratégies haut rendement combinées (division et location courte durée), Pierre passe de 700€ de loyer à 6 000€ de loyer mensuel/mois.
Avec un apport de 10 000 € et cette rentabilité explosive de 24 %, son appartement de 150 000€ sera payé en 4 ans !!


Nous voyons bien ici encore l'intérêt d'une telle rentabilité. Et en utilisant le levier qu'est le crédit bancaire, Pierre s'est enrichit grâce à la banque et à ses locataires ; en 4 ans il passe de 10 000€ de patrimoine (son apport) à 150 000 €.

En conclusion, en utilisant des stratégies à haut rendement dans l'immobilier et en les combinant entre elles avec créativité, vous pouvez viser des rentabilités EXPLOSIVES
En conséquence vous obtiendrez un meilleur cash flow qui vous permettra soit de rembourser plus rapidement la banque soit de vivre de vos revenus passifs
L'enrichissement est donc à portée de main beaucoup plus vite. Reste maintenant à vous de choisir si vous voulez vivre de vos revenus passifs tout de suite ou poursuivre vos investissements... 

Que pensez-vous de ces techniques pour obtenir une rentabilité explosive ?

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Commentaires: 1
  • #1

    Angoua Binde (vendredi, 24 février 2017 14:18)

    Bonjour
    Merci pour votre article, il est super �� Et bonne continuation.